マンション投資 Ｑ＆Ａ
初めてのことには不安がつきもの。正しい知識でご理解いただいた上で、
安心して「マンション経営」をはじめてください。
- Ｑ1 自己資金は必要ですか？
- Ａ1 わずかな自己資金で始められます。 《マンション経営》と聞くと、「お金持ちがするもの」「多額の資金が要る」「手間がかかる」「値上がり目的」「リスクが高い」というイメージを抱いている方が多いようですが、少ない自己資金で手軽に始められるものです。つまり、マンション経営とは、所有しているマンションを人に貸して「家賃収入」を得ること。
- Ｑ2 ローンでの投資は可能ですか？
- Ａ2 月々のローンを家賃収入として活用。 月々のローンを家賃収入を活用して支払う…つまり、普段と変わらない生活をしながらもローン残高を減らしていくことができる資産運用の手段なのです。今の時代は少ない自己資本で頭金も０円の保証型家賃収入で支払ができます。
- Ｑ3 自宅ローンがありますが、投資ローンが組めますか？
- Ａ3 投資ローンを組むことは可能です。 ご自宅のローンが残っていても、 投資用マンションのローンを利用することは可能です。ただし、お借入れの状況やご年収、勤務先などの諸条件によって融資の可否や金額、借入期間などの条件が変わる場合があります。
- Ｑ4 サラリーマンが投資物件を持てますか？
- Ａ4 もちろんOKです。 「マンション経営はお金持ちがやるもの」といった考えが未だに多くの人に残っていますが、昨今はサラリーマンでも比較的気軽にマンション経営を始められるようになりました。将来、年金だけでの生活は難しいと考えている方など、多くの方がマンション経営を続けています。
- Ｑ5 利回りはどの位ですか？
- Ａ5 都心部では4〜6％と言われています。 物件そのものの利回りは、物件により変わってきますが、比較的リスクが低い都心ですと４〜6％前後と言われています。現在の超低金利時代にあっては破格の好利回りと言えます。むしろ、超低金利時代ならではとも言えます。なぜなら、仮に2%でお借り入れした資金が5%で運用できれば、実質的に金利のロスは無く、収益を増やすことも可能ですから。
- Ｑ6 不動産投資のリスクは？
- Ａ6 都心部ワンルームなら空室リスクが低い 主要都市部では単身者世帯が増加しており、今後もその傾向は続くことが予想されます。それに対してワンルームマンションの提供数が足りていないためニーズも高く、家賃相場も安定しており、高い投資効率が見込めます。
- Ｑ7 物件が老朽化した時はどうなりますか？
- Ａ7 定期的な補修で９０年以上も・・・ コンクリートの中性化が鉄筋や鉄骨部に及ぶと錆びやすくなり強度を失う事になります。通常コンクリートが中性化する速度は1ｃｍ進むのに30年掛ると言われています。昭和56年以降の建築基準法ではコンクリートの厚さは3ｃｍ以上と規定されていますから理論的には90年もつことになります。
- Ｑ8 将来売却できますか？
- Ａ8 自由に販売できます。制約はございません。 長く保有して下さることをお勧めしますが、何らかの事情で売却を希望される場合は適正価格の範囲内であれば売却可能です。適正価格とは中古物件を取り扱う不動産業者が推測する価格となります。目安は近隣物件のなかで同等物件での売却事例(成約事例)を参考にすることが多いようです。
- Ｑ9 入居者とのトラブル時の対応は？
- Ａ9 建物管理会社が対応するので安心です ほとんどの方が、「入居者のクレームに対するのは面倒・・・」といったことから建物の管理依頼をなされます。エスカーサでは総合サポート体制でオーナー様はじめ、たくさんのご支持をいただいています。
- Ｑ10 税制上のメリット・デメリットは？
- Ａ10 税金面での節税メリットがあります
マンション経営は購入して賃貸に回した場合、不動産収入が生まれます。これが税法上、「不動産所得」というものです。住宅ローンなどを使って購入するとローン返済の利息分をはじめ、管理費、減価償却費、固定資産税といった税金などの経費がかかります。その結果、家賃収入より経費の方が上回って、赤字になることがあります。
確定申告によって、給与所得と合算することにより赤字分を差し引くことができ、税務上は所得が減少し、所得税の還付、さらには住民税の軽減を受けることができるのです。
利回りの良さもさることながら、税金面での節税メリットがあることも、マンション経営において大きなポイントです。